Объём жилищного строительства в России: от СССР к сегодняшнему дню

1. Основные тенденции жилищного строительства в России

Динамика объёма ввода жилья в постсоветский период и 2025 год

В последние годы Россия демонстрирует относительно высокие показатели жилищного строительства, сравнимые или превышающие советские по абсолютным величинам материи жилья:

• В 2023 году введено более 110 млн м² жилья, что стало рекордом по данным Росстата на тот момент.
• В 2024–2025 годах правительство планирует вводить около 100-108 млн м² жилья ежегодно, что по объёму совершенно сопоставимо с крупными годами советского строительства и выше средней за поздний СССР.
• Однако в первых 11 месяцах 2025 года наблюдалось снижение ввода жилья примерно на ~2.4 % по сравнению с аналогичным периодом 2024-го (до ~91.5 млн м²).
• Количество новых строительных проектов в начале 2025 года также снижалось — около 8.1 млн м² в первом квартале, это на 24 % меньше, чем в аналогичный период 2024-го.

Статистически стартовавшие площади (housing starts) падают с уровня исторических максимумов, оставаясь при этом выше постперестроечных минимумов.

Вывод: текущая ситуация в 2025 году не является бумом, но сохраняет высокий исторический уровень ввода жилья, хотя с признаками замедления.

2. Сравнение с Советским Союзом

Объёмы застройки

В СССР жилищное строительство постоянно масштабно росло:

• В период с 1960 по 1990 год было построено более 3,3 млрд м² жилья, или примерно 108 млн м² в год в среднем.
• В отдельные годы СССР вводил до 70–80 млн м² ежегодно, причем в отдельных пятилетках общий объём был ещё выше.

Россия сегодня по абсолютным годовым объёмам сопоставима с СССР, а по вводу жилья на душу населения иногда даже превышает советские показатели (по информации правительства — это примерно в полтора раза больше, чем в СССР при учёте населения).

Отличия контекста

• В СССР строительство жилья было централизованной государственной задачей, направленной на ликвидацию коммуналок, расширение жилья, обеспечение рабочих жилищами. Масштабы строек включали огромные микрорайоны с инфраструктурой, где доминировало панельное домостроение.
• Сегодня Россия работает в условиях рыночной экономики: жильё строят частные и государственные девелоперы, с участием банков, ипотечных программ и коммерческих рисков.

3. Что входит в статистику — подводные камни учёта

При анализе статистики важно понимать методику:

Виды жилья, учтённые в статистике

Квартиры в многоэтажках и малоэтажных домах — основная часть ввода жилья.

Индивидуальные жилые дома (коттеджи, частные дома на собственных участках) — тоже учитываются, но с отдельной категорией в статистике (часто по данным собственного строительства населения). В 2024 году число введённых индивидуальных жилых зданий увеличилось на ~13 % и превысило 488 тыс. объектов.

В статистику могут попадать также вспомогательные постройки (гаражи, летние дома), но обычно они отделены от жилых помещений.

Подсчитанные площади могут включать общие части зданий (коридоры, лестницы), что увеличивает суммарные цифры без прямого отражения жилого пространства. По данным критиков статистики, Росстат учитывает весь фонд, включая пустые и инвестиционные квартиры.

Важно понимать, что учёт индивидуальных жилых домов (ИЖС) существенно влияет на цифры общей статистики ввода жилья в России, и это действительно частично объясняет рекордные показатели последних лет.

Вот что важно понимать:

 Индивидуальные дома считаются в общей статистике ввода жилья

✔ В России статистика ввода жилья учитывать не только многоквартирные дома, но и индивидуальные жилые дома (ИЖС) — то есть коттеджи, частные дома, дома, построенные гражданами за свой счёт и т.п. 14.rosstat.gov.ru

 Это означает, что когда Росстат сообщает о рекордных объемах построенного жилья (например, более 110 млн кв. м/г в 2023 году), около половины или более этой площади приходится на ИЖС. РБК+1

 Почему это важно

Статистика «большая» — потому что много частных домов

 В 2023 году из ~110 млн кв. м общего ввода ≈58–62 млн кв. м пришлись на индивидуальные дома. РБК
  В 2024 году примерно половина — почти 60 % — вновь вводимого жилья также были индивидуальные дома по итогам года.
  Рост этого сегмента наблюдается несколько лет подряд: доля частных домов в общем вводе жилья увеличивается. 

 Это означает, что огромная часть рекордных объёмов — это не только новостройки в городах, а дома, которые россияне строят сами или заказывают у подрядчиков.

 Изменение структуры жилья

 В последние годы в России сменился баланс:

•  Многоквартирных домов строится меньше (или их доля падает);

•  Индивидуальных домов строится больше (их доля даже превышает половину общего ввода). 

Это связано с несколькими факторами:

• Рост льготной ипотеки и доступность кредитов на частное строительство;

• Спрос на загородное жильё после пандемии (люди стали предпочитать частные дома);

• Развитие малоэтажного строительства и инфраструктуры в регионах.

Сочетание этих факторов увеличивает долю ИЖС в статистике.

 Почему это может «исказить» впечатление о строительстве жилья

 Парадокс большого ввода, но не столь доступного городского жилья

Когда мы смотрим на объём ввода в 100+ млн кв. м, может сложиться впечатление, что в городах продолжается стройка массового жилья — но:

• Значительная часть — частные дома, не квартиры;

• Большие частные дома — это обычно больше квадратных метров на одну семью, чем городская квартира;

• ИЖС не заменяет многоквартирное доступное жильё для большинства семей.

 То есть цифра общего ввода жилья растёт, но это не всегда означает, что доступных квартир для среднестатистической семьи становится больше.

 Почему статистику надо читать осторожно

Подводные «подводные камни»

1. Смешение категорий (ИЖС + МКД)
   Росстат считает вводимые площади и частных домов, и многоквартирных зданий вместе. Это создаёт суммарное число, которое можно ошибочно интерпретировать как рост строительства городских квартир.

2. ИЖС сильно влияет на тренд
   Если доля индивидуальных домов растёт (например, достигает >50 % ввода), то даже без роста строительства многоквартирных домов общий объём будет высоким. 

3. Разные цели и потребности
   — Дом площадью 150–200 м² — это вовсе не то же самое для рынка, что квартира 50–70 м².
   — Частное жильё для загородной жизни не решает дефицит доступных квартир в городах.

 Коротко по сути

Да, включение ИЖС в общую статистику сильно влияет на рекордные цифры.
Если смотреть только на многоквартирные дома, результаты могли бы быть гораздо ниже.
Рост частных домов — реальный тренд, но он не всегда означает рост доступных квартир для средних семей.

 4. Цены на жильё — доступность и реализация

 Рост цен

Цены на жильё в России в последние годы росли быстрыми темпами:

• За последние **5 лет стоимость жилья выросла в среднем примерно в 2 раза.

• Официальные данные Росстата показывают рост средней цены на первичное жильё: например, за 2024 год средняя цена за квадратный метр жилья значительно увеличилась по сравнению с 2023 годом.

 Почему квартиры кажутся «неподъёмными»?

✔ Спрос превышает предложение в крупных городах, особенно в Москве, Санкт-Петербурге и регионах с привлечением мигрантов.
✔ Ипотечные ставки долгое время были высокими, что снижает доступность.
✔ Часто жильё покупается как инвестиция, а не для проживания, что поддерживает цены вверх.

В 2025 году наблюдается сокращение спроса на новостройки — продажи жилья упали по сравнению с предыдущим годом, что влияет на доходы девелоперов.

5. Метраж квартир и структура строительства

 Средний размер квартир в России постепенно увеличивался за счёт сокращения доли малометражек и роста малоэтажного строительства, но конкретные национальные средние данные по 2025 году варьируются по регионам и сегментам рынка.

 Малоэтажное строительство в России растёт — особенно частные дома — что влияет на средний метраж жилья, поскольку индивидуальные дома обычно больше по площади, чем квартиры в многоэтажках.

 6. Проблемы и риски

 Финансирование и ставки

Высокие ключевые ставки ЦБ России затрудняют доступ к кредитам, что сдерживает спрос и старт новых проектов.

Региональные различия

Темпы строительства и цены очень различаются по регионам — в мегаполисах жильё дорогое и более дефицитное, в глубинке — доступнее, но с меньшими объёмами ввода.

Девелоперы и спрос

Падение продаж новостроек приводит к снижению доходов застройщиков, особенно в сегменте массового жилья.

7. Итоги: состояние строительства в 2025 году

Россия продолжает строить исторически высокий объём жилья, сопоставимый или выше отдельных периодов советской истории.
  Однако в 2025 году наблюдаются признаки замедления ввода жилья и строительства новых проектов.
Цены на жильё остаются высокими, а доступность для многих семей — ограниченной из-за высоких ставок и доходов.
Рынок переживает коррекцию спроса, и это отражается как на продажах, так и на планах девелоперов.